ШКОЛА. ДИАЛОГ

Строить не здание, а школу

Понимают ли друг друга девелоперы и операторы образовательных проектов?

Александр Гизи
основатель и руководитель компании «Международный образовательный клуб», магистрант программы «Управление образованием» Института образования НИУ ВШЭ
Мария Озерова
основатель исследовательской компании SREdA, к. соц. н., магистрант программы «Управление образованием» Института образования НИУ ВШЭ

— Алло, Александр, здравствуйте! Нам рекомендовали к вам обратиться. Мы строим школу, и нам нужна помощь!
— Интересно, рассказывайте!

Так начался мой разговор с одним из застройщиков несколько месяцев назад. В дальнейшем выяснилось, что по заказу инвестора нужно построить и открыть школу. Застройщик представлял этот процесс так: строим здание с очень красивым фасадом, делаем внутреннюю отделку, закупаем оборудование и получаем лицензию на образовательную деятельность. Готово! По сути, коллеги строили не школу, а ЗДАНИЕ школы.

Где возникает недопонимание между девелоперами и образовательными организациями? В трактовке общих процессов и понятий? Или в запросах друг к другу? Мы с командой решили провести небольшое исследование: организовали несколько полуформальных интервью и попробовали рассмотреть ситуацию с разных сторон.

Зачем договариваться?

Согласно данным фонда «Общественное мнение», «благополучие детей, уверенность в их будущем» входит в тройку самых значимых ценностей россиян. При этом исследователи ежегодно фиксируют критические настроения наших соотечественников относительно качества школьного образования. Так, в 2019 году 44 % участников опроса отметили ухудшение ситуации. Конечно, в таких условиях родители начинают сравнивать и выбирать лучшие школы для своих детей. Особенно это характерно для людей обеспеченных. Нередко семья переезжает ближе к школе, что повышает спрос на жилье и, как следствие, его стоимость.

Источник данных: «ФОМнибус» — опрос граждан РФ от 18 лет и старше. 15 марта 2020 г. 53 субъекта РФ, 104 населенных пункта, 1500 респондентов. Статпогрешность не превышает 3,6%. URL: https://fom.ru/Obraz-zhizni/14367

Источник данных: «ФОМнибус» — опрос граждан РФ от 18 лет и старше. 29 сентября 2019 г. 53 субъекта РФ, 104 населенных пункта, 1500 респондентов. Статпогрешность не превышает 3,6%. URL: https://fom.ru/Nauka-i-obrazovanie/14268

Квадратный метр в развитом районе стоит выше средних показателей по Москве на 15−25%

Российские и зарубежные источники подтверждают эту мысль: стоимость жилья в районах, насыщенных образовательными организациями, выше. Например, эксперты компании Penny Lane Realty сравнили средние цены на жилье в Москве с ценами в районах с наиболее развитой социальной инфраструктурой, включая образовательную. Оказалось, что квадратный метр в развитом районе стоит выше средних показателей по Москве на 15−25%. Та же ситуация наблюдается и за рубежом. Например, в Лондоне «приписка» адреса проживания к топовым школам добавляет к цене за квадратный метр жилья до 20%. Причем недвижимость на одной стороне улицы может быть дешевле, чем на другой.

Таким образом, можно предположить, что девелоперы должны быть максимально заинтересованы в создании качественных и уникальных объектов образовательной инфраструктуры в районах застройки, так как именно они могут добавить существенные проценты к стоимости жилья.

С другой стороны, для школ, особенно частных, сотрудничество с застройщиками на самых ранних этапах — это возможность создавать необычные и функциональные образовательные пространства.

Как же обстоят дела на самом деле? Как девелоперы выстраивают взаимоотношения с потенциальными операторами образовательных объектов? Какие трудности существуют в этих процессах? Насколько образовательным организациям интересно подобное сотрудничество? С какими сложностями они сталкиваются?

Перед тем как ответить на эти вопросы, стоит сделать два уточнения:

Мы будем говорить о взаимоотношениях девелоперов с частными образовательными проектами. Не секрет, что бОльшая часть образовательной инфраструктуры передается государству, но эти процессы жестко регламентированы, и мы влиять на них практически не можем. Поэтому поговорим о частном секторе.

Для этой статьи термины «девелопер» и «застройщик» мы будем использовать в качестве синонимов. Образовательные проекты — школы, детские сады и т. д. — в этой статье мы будем называть «операторами» (такой термин используют девелоперы).

Отбор участников исследования

Со стороны образования мы пригласили как молодых, так и опытных игроков на рынке, крупные, средние и небольшие организации, международные сетевые проекты и операторов всего нескольких образовательных учреждений. Единственным обязательным условием было наличие опыта поиска новых площадей для своего проекта и, как следствие, опыт общения с застройщиками.

Мы выбрали 15 девелоперов, работающих на территории Москвы и Московской области, и отправили им запросы на электронные адреса, указанные на официальных сайтах. Таким образом, мы решили проверить две вещи:

Готовность девелоперов к диалогу и заинтересованность в теме.

Эффективность официальных каналов коммуникации с девелоперами. Насколько представитель компании-застройщика доступен для человека, который стремится к сотрудничеству?

Только одна компания ответила на официальный запрос. Правда, с готовностью дать интервью. Напрашивался вывод, что эта тема совсем не заботит застройщиков. Однако через знакомых и знакомых знакомых нам удалось выйти на нужных людей и взять интервью у нескольких представителей девелоперских компаний из нашего списка. Поэтому мы обоснованно сделали другой вывод: официальные каналы связи этих компаний работают неэффективно.

Светлана Подъянова, директор школы «Талантвилль», подтвердила наш вывод:

Светлана Подъянова
директор школы «Талантвилль»
Очень сложно добраться до нужных людей. Звонишь, пишешь, тебя перебрасывают с одного человека на другого. Появляется ощущение, что нет кого-то ответственного за это направление.

Продолжает Мария Вальганова, создатель и руководитель сети прогрессивных школ Smart School:

Мария Вальганова
создатель и руководитель сети прогрессивных школ Smart School
Ты звонишь, пытаешься добраться до этого менеджера, а он еще не всегда тебе ответит. Вот из одной компании мне перезвонили, а в другой я пять месяцев добиралась до человека, который отвечает за социалку.

Без денег никуда

Ни для кого не секрет, что девелопер обязан возвести объекты социальной, в том числе образовательной, инфраструктуры в районе своей застройки. В случае передачи таких объектов государству девелоперы относят их стоимость к невозвратным инвестициям. Они приняли этот факт и живут с ним.

Начинается интересный период новых взаимоотношений девелоперов и операторов

В случае же передачи таких объектов частным операторам появляется вполне разумное желание компенсировать расходы на строительство: либо продать объект (что предпочтительней), либо сдать его в аренду.

Альбина Лукманова, руководитель проектов СКБ в ПИК: «Мы всегда смотрим на опыт и репутацию оператора, однако нас также интересует, сможет ли оператор предложить хорошую цену и оперативно выкупить это здание».

Со стороны образования звучит другой тезис.

Ильдар Нафиков
учредитель международной сети школ CIS и Heritage Education Group
Мы стараемся сразу не выкупать объекты, так как это большие капитальные затраты. На первом этапе мы предпочитаем инвестировать в сам образовательный процесс.

Тема денег также звучит в другом контексте: застройщики хотят оптимизировать затраты на строительство за счет более детального и функционального проектирования объекта. «Государственные школы часто строятся по одному и тому же заданию, однако коммерческие операторы меньше заинтересованы в типовых проектах. Мы видим перспективы в том, чтобы предлагать операторам несколько опций, например в части отделки, благоустройства, технологического оснащения. Такой подход схож с продажей машин с различной комплектацией», — продолжает Альбина Лукманова. По словам Ильдара Нафикова, оптимизация расходов вполне реальна: «Если начинать проектировать образовательное пространство школы на этапе котлована под конкретного оператора, застройщик может сэкономить до 25% бюджета».

Большинство операторов не готово покупать объекты недвижимости — у них просто нет всей суммы сразу. «Зачастую общение с застройщиком сводится к тому, что он выбирает оператора, который сможет выкупить здание. Получается, что качество образовательного концепта твоего проекта становится менее важным, чем люди, за которыми стоят инвесторы с суммами от 150 млн рублей», — делится своими переживаниями Мария Вальганова. Тем не менее многие образовательные организации мечтают приобрести здание в собственность. «Это основной приоритет развития», — говорит Татьяна Зверева, учредитель и директор частных школ и детских садов «Феникс».

Кого и как ищут?

Девелоперы самостоятельно отбирают операторов и приглашают в свои проекты. «Смотрим, что ребята предлагают, участвуем в мероприятиях, собираем контакты», — говорит Елена Платонова, директор по коммуникациям ГК «А101». Ее слова поддерживает Альбина Лукманова: «Наш департамент продукта внимательно изучает потребности жителей и рынка образования. А наш отдел продаж коммерческой недвижимости хорошо разбирается в частных операторах Москвы и Московской области». Со стороны образования эту ситуацию комментирует Дина Шехтман, заместитель генерального директора одной из старейших частных школ «Золотое сечение»: «Девелоперы сами ищут школы, которым не нужно начинать с нуля. Это часть брендирования жилого комплекса».

Застройщик может сэкономить до 25% бюджета

Несмотря на то, что застройщики передают в частные проекты не более 15% от возводимых площадей образовательной инфраструктуры, они все равно испытывают недостаток в надежных операторах, особенно для больших объектов. Дмитрий Зиканов, генеральный директор Tekta Group, делится опытом поиска оператора для объекта образовательной инфраструктуры:

Дмитрий Зиканов
генеральный директор Tekta Group
Мы составили список из 15 компаний и просто им всем позвонили. И знаете, что удивительно? Десять ответили, что им это не нужно, то есть они оказались даже разговаривать не готовы. Остальным вроде бы интересно, но непонятно, есть ли у них под это мощность. Было бы здорово, если бы нам предоставили список заинтересованных операторов. Возможно, мы не всех нашли. Но мне кажется, что их не так и много.

Его мысль подтверждает Елена Платонова: «У нас был такой проект, мы уже близко подошли к заключению соглашения, но пока результата нет». С такой ситуацией знакома и Татьяна Зверева: «Я знаю частные школы, которым по 10−20 лет и которые почему-то не стремятся открывать филиалы или как-то развиваться».

Получается, что на рынке частного образования не так много игроков, заинтересованных работать с застройщиком на этапе котлована. Горизонт такого взаимодействия составляет от двух до четырех лет. Девелоперы испытывают сложности в поиске надежного партнера со стороны образования.

Каких же операторов ищет девелопер? На основе проведенных интервью мы составили портрет идеального оператора. Он должен:

не первый год работать в образовании;

показать успешность своего проекта;

быть готовым купить предлагаемый объект недвижимости либо соинвестировать его, если сотрудничество начинается на этапе котлована;

быть экономически грамотным;

видеть будущее своей организации и продемонстрировать это девелоперу;

быть готовым быстро входить в проект и идти до конца.

Трудности операторов

Все опрошенные операторы сошлись во мнении, что не хватает единого ресурса, который соберет в одном месте информацию обо всех планируемых и строящихся объектах образовательной инфраструктуры, а также поможет операторам состыковаться и взаимодействовать с застройщиком. Особенно это актуально для проектов, которые не имеют большого опыта общения с девелопером. «Такой ресурс позволит сэкономить время на поиски и не опоздать с заявкой, как это у нас не раз уже бывало», — говорит Светлана Подъянова. «Удобно иметь общую базу планируемых объектов. Тогда образовательные учреждения будут устраивать «войнушку» за них, конкурировать», — подтверждает эту мысль Татьяна Зверева.

Мы надеемся, что «военных действий», даже в переносном смысле, нам наблюдать не придется. Мы призываем играть по правилам, которых, кстати, не хватает. Операторы сетуют на отсутствие прозрачных регламентов для отбора претендентов. «Нет четко сформулированных ожиданий застройщика, критериев. В общении с одним застройщиком финансовый вопрос всплыл только на третий день переговоров. Я думала, что вполне платежеспособна с точки зрения аренды, но выяснилось, что предпочтение отдадут тем, кто сразу купит все здание», — вспоминает Мария Вальганова. «Мы готовы участвовать в конкурсе, если его правила будут полностью прозрачны», — говорит Дина Шехтман. «Хотелось бы, чтобы, кроме финансового показателя, девелоперы обращали внимание на репутацию оператора и концепцию проекта. Но, к сожалению, такого комфорта пока нам никто не предоставляет», — комментирует Ильдар Нафиков.

Финансовая сторона вопроса представляет для оператора трудность в нескольких плоскостях. Необходимо показать девелоперам устойчивую финансовую модель своего проекта, что для людей из образования сделать непросто. «Мы чувствовали собственный дефицит в финансовом плане, поэтому брали паузы в переговорах, когда необходимо было предоставлять цифры», — делится опытом Дина Шехтман. С другой стороны, у операторов нет больших денежных средств, чтобы сразу вложить их в новое здание или купить его. «Арендная ставка, на которой мы сейчас сидим, весьма значительна. За 20 лет аренды мы могли бы купить свое здание», — говорит Татьяна Зверева.

С какими девелоперами операторы готовы выстраивать взаимовыгодное сотрудничество? Приводим характеристики, которые назвали хотя бы два оператора. Идеальный застройщик должен:

воспринимать операторов как социальных предпринимателей;

осознавать важность достойного образовательного учреждения на своей территории;

знать своего жителя и понимать, какие образовательные организации ему нужны;

погружаться в проект оператора и разделять его ценности;

проводить прозрачную процедуру выбора оператора;

предлагать адекватные условия сотрудничества, включая арендные ставки;

быть заинтересованным в успехе реализуемого проекта.

Куда мы движемся?

Первое и самое важное. Девелоперы заинтересованы в наличии качественной образовательной инфраструктуры на территории своих застроек. Ее наличие начинает превращаться из конкурентного преимущества в необходимость. Скоро тот, кто не задумался об этом, проиграет.

Второе. Финансовый вопрос, несомненно, продолжает играть важную роль. Однако девелоперы начинают смотреть в сторону не столько выгодной продажи, сколько оптимизации расходов на строительство образовательных объектов. Все опрошенные застройщики хотят проектировать уникальные и функциональные объекты, начинать этот процесс на самых ранних стадиях и делать это совместно с операторами. Операторы же подтверждают свою заинтересованность в таком сотрудничестве.

Третье. Некоторые девелоперы идут дальше и ищут новые формы взаимодействия с операторами.

Рустам Топчиев
Заместитель генерального директора «МР Групп»
Компания создает некоммерческий фонд, куда будет передавать объекты образовательной инфраструктуры. Фонд займется управлением этими объектами, проектированием и курированием их строительства, подберет операторов для долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества. Фонд также сможет в случае необходимости оказать финансовую помощь как операторам, так и отдельным учащимся.
Елена Платонова
Директор по внешним коммуникациям ГК «А101»
ГК «А101» на основе самого актуального российского и международного опыта в области государственного и частного образования строит одновременно несколько школ и детских садов. Уже на стадии проектирования внедряется принцип многофункциональности и максимальной нагрузки педагогическими сценариями 80% помещений. Это существенное отличие от повсеместно принятых практик. Также мы уже более трех лет формируем базу знаний как в области образовательных процессов в школах и детских садах, так и в области построения эффективной экономики школы или детского сада с учетом проектных решений зданий. Задача данной базы компетенций — стать платформой для практического взаимодействия между оператором и девелопером. Следующий шаг — начало работы Института Г К «А101» для педагогов и управленцев школ и детских садов. И хочу отметить, что мы открыты к сотрудничеству с операторами.

Четвертое. Операторам, особенно молодым, нужно содействие в поиске и координации их взаимодействия с девелоперами. Им нужна помощь в инвестициях и кредитовании, решении вопросов лицензирования, поставке нужного оборудования и т. д.

Пятое. Девелоперам и операторам нужна доступная информация, чтобы оперативно находить друг друга и эффективно взаимодействовать. Необходимо создавать пространство диалога и взаимодействия застройщиков и операторов. Пока многое происходит по частной инициативе и личной заинтересованности — в ручном режиме.

Нам кажется, что сейчас начинается интересный период новых взаимоотношений девелоперов и операторов, результатом которых станет рождение современных и нестандартных образовательных учреждений.

P.S. История, с которой мы начали эту статью, успешно развивается. Нам удалось убедить застройщика, что строить нужно не здание, а все-таки ШКОЛУ. Мы разработали дорожную карту проекта, которая интегрирует строительную и образовательную линии, помогли с созданием концепции и формированием административной команды. Так что скоро появится новая, уникальная и самобытная ШКОЛА в красивом здании.

Комментировать

Если статья была для вас полезной, расскажите о ней друзьям. Спасибо!